Предварительный договор купли-продажи

Он юридически закрепляет обязательство обеих сторон заключить основной договор в будущем на уже согласованных условиях (ст. 429 ГК РФ). Типичные ситуации: покупатель ждёт одобрения ипотеки, продавец собирает документы или вступает в наследство, стороны хотят «забронировать» цену. Без преддоговора устная договорённость ничего не гарантирует: любая сторона может передумать без последствий. С преддоговором уклоняющуюся сторону можно через суд понудить к заключению основного договора и взыскать убытки.

Предмет разный. Предварительный договор — это обязательство заключить основной договор (ст. 429 ГК РФ): он фиксирует объект, цену и срок будущей сделки. Соглашение о задатке — это способ обеспечения: оно оформляет передачу денег и последствия срыва сделки (ст. 380–381 ГК РФ). На практике их часто объединяют: п. 4 ст. 380 ГК РФ прямо разрешает обеспечивать задатком исполнение предварительного договора — именно это делает наш генератор при выборе варианта «Задаток». Отдельное соглашение о задатке удобно, когда полноценный преддоговор сторонам не нужен.

Договор останется действительным: по п. 4 ст. 429 ГК РФ основной договор в этом случае подлежит заключению в течение одного года с момента заключения предварительного. Наш генератор автоматически подставляет эту формулировку, если поле срока оставить пустым. Указывать конкретную дату всё же полезнее: она дисциплинирует стороны и упрощает доказательство просрочки.

Направьте письменное предложение заключить основной договор (это важно и для сохранения силы преддоговора — см. п. 6 ст. 429 ГК РФ). Если сторона продолжает уклоняться — обращайтесь в суд с требованием о понуждении к заключению договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Такое требование можно заявить в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства (п. 5 ст. 429 ГК РФ). При удовлетворении иска основной договор считается заключённым на условиях решения суда с момента вступления решения в законную силу; дополнительно взыскиваются убытки.

По общему правилу нет: для купли-продажи недвижимости достаточно простой письменной формы (ст. 550 ГК РФ), поэтому и преддоговор заключается письменно (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Важное исключение: если основной договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению — например, продажа доли в праве общей собственности постороннему лицу или продажа недвижимости несовершеннолетнего (ст. 42 и 54 ФЗ-218), — то и предварительный договор должен быть нотариальным, иначе он ничтожен. Для таких сделок наш шаблон не подходит — обратитесь к нотариусу.

Нет. Государственной регистрации подлежит переход права собственности по основному договору (ст. 551 ГК РФ, ФЗ-218), а предварительный договор порождает только обязательство заключить сделку и записей в ЕГРН не затрагивает. Перед подписанием проверьте собственника и обременения по свежей выписке из ЕГРН — её можно заказать онлайн через Госуслуги.

Задаток защищает обе стороны (ст. 380–381 ГК РФ): при срыве сделки по вине покупателя он остаётся у продавца, по вине продавца — возвращается в двойном размере, а при заключении основного договора засчитывается в цену. Аванс — просто предоплата: при незаключении сделки возвращается в одинарном размере независимо от вины и никого не дисциплинирует. Если хотите зафиксировать серьёзность намерений — выбирайте задаток; если деньги передаются «условно» и стороны не готовы к санкциям — аванс. При сомнениях в формулировках сумма считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ), поэтому наш шаблон называет платёж явно.

Не рекомендуется. Если по преддоговору уплачивается цена целиком или её существенная часть, суды рассматривают такой договор как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011, п. 23 Постановления Пленума ВС РФ № 49 от 25.12.2018) — со всеми последствиями настоящего ДКП. Обеспечение по преддоговору обычно составляет 1–5 % цены. Наш генератор не даёт указать сумму обеспечения, равную цене объекта или превышающую её.

Если до окончания срока основной договор не заключён и ни одна из сторон не направила другой предложение его заключить, обязательства прекращаются автоматически (п. 6 ст. 429 ГК РФ) — считается, что обе стороны утратили интерес к сделке. Задаток в этом случае возвращается покупателю в одинарном размере, поскольку ответственность за незаключение не лежит ни на одной из сторон (п. 1 ст. 381 ГК РФ). Если же вы хотите сохранить право требовать заключения сделки — направьте предложение заключить основной договор до истечения срока, письменно и с подтверждением вручения.