Договор купли-продажи квартиры

По общему правилу — нет. С 01.03.2013 (ФЗ-302 от 30.12.2012) договор купли-продажи недвижимости между физлицами заключается в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Нотариальное удостоверение обязательно только в специальных случаях: (1) отчуждение доли в праве общей собственности третьему лицу (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 в редакции ФЗ № 76-ФЗ от 01.05.2019; исключения: одновременная продажа всеми собственниками по одной сделке, реновация жилфонда г. Москвы, изъятие для гос. нужд, имущество ПИФ, с/х земельные доли); (2) сделки с имуществом несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного собственника (ч. 2 ст. 54 ФЗ-218); для полностью недееспособного (ст. 29 ГК) распоряжение имуществом — через опекуна с разрешения органа опеки (ст. 37 ГК); (3) сделки с недвижимостью, находящейся в доверительном управлении или опеке. Во всех остальных случаях нотариус — по желанию сторон: это добавляет защиту (нотариус проверяет чистоту сделки, личности), но увеличивает расходы (0,5 % от суммы + 7 000–25 000 ₽ за техработы) и сроки.

С 01.03.2013 в отношении договоров купли-продажи жилых помещений между физлицами регистрируется только переход права собственности от Продавца к Покупателю (ст. 551 ГК РФ), а сам договор считается заключённым с момента подписания. Это важное изменение: до 2013 регистрации подлежал и договор, и переход — после ФЗ-302 остался только переход. Право собственности у Покупателя возникает с момента внесения записи в ЕГРН (ст. 551 ч. 2). Госпошлина за государственную регистрацию перехода права установлена пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (действующая редакция — ФЗ от 31.07.2025 № 275-ФЗ с ретроактивным применением с 01.01.2025). Для физического лица при кадастровой стоимости объекта ≤ 20 млн ₽ (или если она не определена) — 4 000 ₽ фиксированно. При кадастровой стоимости > 20 млн ₽ — 0,02 % от кадастровой стоимости, но не менее 0,02 % от цены сделки и не более 500 000 ₽. При приобретении в долевую собственность пошлина уплачивается каждым собственником пропорционально его доле. При подаче через Госуслуги в электронной форме применяется коэффициент 0,7. Актуальный размер проверяйте на nalog.gov.ru (откроется в новом окне). Стандартный срок регистрации — 7 рабочих дней (9 — через МФЦ).

По ст. 558 ч. 1 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования после продажи, является перечень этих лиц с указанием их прав. Типовые случаи: (1) члены семьи бывшего собственника, отказавшиеся от приватизации в его пользу (имеют бессрочное право пользования по ст. 19 ФЗ-189 «О введении в действие ЖК РФ»); (2) получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением; (3) наниматели по договору найма, заключённому до перехода права собственности. Без указания таких лиц договор может быть признан незаключённым. Если таких лиц нет — в нашем шаблоне автоматически ставится формулировка «Лица, сохраняющие право пользования… отсутствуют».

Четыре типовых способа: (1) Безналичный перевод — удобно, но Покупатель платит до регистрации, рискуя не получить право. (2) Наличные под расписку — рискованный для обеих сторон. (3) Аккредитив — банк замораживает деньги Покупателя и переводит их Продавцу только после предоставления выписки ЕГРН о регистрации Покупателя. (4) Банковская ячейка — бумажные деньги хранятся в сейфе, Продавец получает доступ по выписке ЕГРН. Варианты (3) и (4) — самые безопасные, это стандарт на российском рынке. Аккредитив обычно 0,1–0,5 % от суммы, ячейка — 3 000–7 000 ₽ за месяц. Дополнительная защита — условие в договоре: «оплата производится после государственной регистрации перехода права» (в нашем шаблоне — опция «После регистрации»).

Минимум: (1) выписка ЕГРН (заказывается на gosuslugi.ru (откроется в новом окне) за 290 ₽ или Росреестре за 460 ₽) — проверьте текущего собственника, отсутствие арестов/залогов, историю переходов; (2) правоустанавливающий документ Продавца (предыдущий договор, свидетельство о наследстве, договор приватизации) — история последних 3–5 лет; (3) выписка из домовой книги (справка о зарегистрированных) — проверьте кто прописан, особенно несовершеннолетние и лица, отказавшиеся от приватизации; (4) согласие супруга Продавца на продажу, если недвижимость приобретена в браке (ст. 35 ч. 3 СК РФ — нотариальное согласие супруга); (5) справки об отсутствии долгов за ЖКУ и по капремонту; (6) для приватизированной квартиры — проверка: не было ли отказавшихся от приватизации членов семьи. При покупке с ипотекой банк обычно требует расширенный пакет проверок (страхование титула, аккредитованные оценщики).

НДФЛ по ставке 13 % (с 2025 — прогрессивная шкала 13/15/18/20/22 % по ст. 224 НК РФ), если не соблюдён минимальный срок владения. По ст. 217.1 НК РФ НДФЛ не взимается, если Продавец владел объектом не менее 5 лет (общий срок) или 3 лет — если объект получен по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации, по договору пожизненного содержания или это единственное жильё Продавца (п. 3). При сроке меньше минимального НДФЛ можно уменьшить: (1) имущественный вычет 1 млн ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК); (2) разница «доходы минус расходы» — если документально подтверждены расходы на приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220). Дополнительно по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ — семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения при соблюдении условий: 2+ детей в возрасте до 18 лет (или до 24, если они обучаются очно); продавец приобрёл другое жильё в год продажи или не позднее 30 апреля следующего года; новое жильё больше по площади или кадастровой стоимости; кадастровая стоимость проданного — не более 50 млн ₽. Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за продажей (ст. 228 ч. 1 п. 2, ст. 229), уплата налога — до 15 июля.

Налог на имущество физлиц — с момента государственной регистрации права (гл. 32 НК РФ). Базовые ставки по ст. 406 НК РФ: 0,1 % для жилых помещений (квартир, домов, комнат, гаражей, хозпостроек до 50 м²); 0,5 % для иных объектов (например, апартаментов, складов); 2 % для офисных и торговых зданий в региональных перечнях; 2,5 % (c 2025 года, ранее было 2 %) для объектов кадастровой стоимостью свыше 300 млн ₽. Рост налога ограничен 10 % в год от прошлогодней суммы (п. 8.1 ст. 408 НК РФ). Муниципальные образования (ст. 406 ч. 3-5 НК) вправе дифференцировать ставки в пределах установленного НК коридора — например, в Москве для жилья действует прогрессивная шкала в зависимости от кадастровой стоимости. Актуальную ставку для вашего региона уточните на nalog.gov.ru (откроется в новом окне) или в местном законе о налоге на имущество физлиц. Покупатель вправе получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ при покупке жилья (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК): до 2 млн ₽ от стоимости жилья (возврат НДФЛ до 260 тыс. ₽) и до 3 млн ₽ от уплаченных процентов по ипотеке (возврат до 390 тыс. ₽). Вычет заявляется через 3-НДФЛ или через работодателя на основании уведомления ФНС (ст. 220 ч. 7-8).

Если квартира — общее имущество супругов (куплена в браке, кроме случаев дарения, наследства и брачного договора), для её продажи нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Согласие в простой письменной форме силы не имеет. Из-за расхождения с законом о регистрации Росреестр может зарегистрировать сделку и без согласия — с пометкой в ЕГРН «согласие не получено», но тогда супруг, чьи права нарушены, вправе оспорить продажу в суде (в течение года с момента, когда узнал о сделке). Для покупателя это прямой риск утраты квартиры, поэтому согласие лучше получить заранее.