Чем отличается договор найма от договора аренды?

Для жилья между гражданами применяется глава 35 ГК РФ — «Наём жилого помещения» (стороны — наймодатель и наниматель, оба физлица). Договор найма заключается только с гражданами — нанимателем не может быть юрлицо. Если жилое помещение передаётся юрлицу (например, для проживания сотрудника), это договор аренды по главе 34 ГК (ст. 671 п. 2 ГК РФ): юрлицо обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан, иначе сделка ничтожна (п. 38 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996). К нежилым помещениям (офисам, складам, магазинам) глава 34 ГК применяется как самостоятельный режим аренды. В быту «аренда квартиры» между физлицами часто используется как синоним найма — это допустимо, но в официальных документах между гражданами пишут «наём». Наш шаблон рассчитан на наём между физлицами; для аренды жилого помещения юрлицом — другой режим, шаблон применять нельзя.

Нужно ли регистрировать договор найма жилого помещения?

По ст. 674 п. 2 ГК РФ договор найма жилого помещения, заключённый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации — регистрируется обременение права собственности в Росреестре. Договор на срок менее года регистрации не требует. На практике регистрация делается редко и часто с задержкой: стороны пропускают этот шаг, но при спорах отсутствие регистрации не делает договор недействительным — он сохраняет силу между сторонами.

На какой срок лучше заключать договор найма?

Оптимальный срок — 11 месяцев. Договор на такой срок не требует государственной регистрации (ст. 674 п. 2 ГК РФ), при этом может быть продлён по соглашению сторон на новый срок или прекращён без специальных процедур. При заключении договора без указания срока он считается заключённым на 5 лет (ст. 683 п. 1 ГК РФ) — это значит регистрация обязательна, и расторжение обставлено более жёсткими правилами.

Что делать, если наниматель не платит?

Для краткосрочного найма (до 11 месяцев включительно — ст. 683 п. 2 ГК РФ относит к нему срок «до одного года», без учёта самого года) по ст. 687 п. 2 ГК РФ наймодатель вправе потребовать расторжения договора в суде при невнесении платы более двух раз по истечении установленного срока. Для долгосрочного найма (от 1 года и свыше) этот порог выше — не менее 6 месяцев задолженности, если договором не установлен более длительный срок. В обоих случаях сначала направляйте письменную претензию с требованием погасить долг и сроком на устранение нарушения; если ответа нет — обращайтесь в суд с иском о расторжении и взыскании задолженности.

Можно ли расторгнуть договор досрочно?

По соглашению сторон — в любое время. Наниматель вправе односторонне расторгнуть договор, письменно предупредив наймодателя не менее чем за 3 месяца (ст. 687 п. 1 ГК РФ). Наймодатель вправе расторгнуть договор досрочно только через суд и только по основаниям ст. 687 п. 2 ГК РФ: невнесение платы (см. выше), разрушение или порча помещения нанимателем. Дополнительно по ст. 687 п. 4 ГК РФ — систематическое нарушение прав соседей или использование помещения не по назначению; в этих случаях наймодатель обязан сначала письменно предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушение, и только при продолжении нарушения после предупреждения — обращаться в суд. Произвольно расторгнуть договор наймодатель не может, даже если решил продать квартиру.

Проверено 26.04.2026. Источник: гл. 35 ГК РФ

Договор аренды жилого помещения

Арендодатель

Фамилия арендодателя

Имя арендодателя

Отчество арендодателя (при наличии)

Серия паспорта арендодателя

Номер паспорта арендодателя

Кем выдан паспорт арендодателя

Дата выдачи паспорта арендодателя

Адрес регистрации арендодателя

Арендатор

Фамилия арендатора

Имя арендатора

Отчество арендатора (при наличии)

Серия паспорта арендатора

Номер паспорта арендатора

Кем выдан паспорт арендатора

Дата выдачи паспорта арендатора

Адрес регистрации арендатора

Жилое помещение

Населённый пункт

Адрес жилого помещения

Площадь (м²)

Этаж

Количество комнат

Условия аренды

Дата начала

Дата окончания

Ежемесячная плата

Срок оплаты (число месяца)

Взимается залог

Коммунальные включены

Срок уведомления о расторжении (дней)

Документ

Количество экземпляров

Документ носит ознакомительный характер. Рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Заполните форму — документ появится здесь

Шаблон документа основан на типовой практике и действующем законодательстве на указанную выше дату проверки. Не является юридической консультацией. Конкретные цифры и номера актов в FAQ могут устаревать — перед использованием в значимых сделках сверяйтесь с первоисточниками (consultant.ru, nalog.gov.ru, pravo.gov.ru) или обращайтесь к юристу.

Договор аренды жилого помещения

Частые вопросы

Похожие инструменты

Акт приёма-передачи жилого помещения

Аренда или покупка

Ипотечный калькулятор

Договор аренды жилого помещения

Частые вопросы

Похожие инструменты

Акт приёма-передачи жилого помещения

Аренда или покупка

Ипотечный калькулятор

Договор аренды жилого помещения

dogovor-arendy

Частые вопросы

Похожие инструменты

Акт приёма-передачи жилого помещения

Аренда или покупка

Ипотечный калькулятор

Договор аренды жилого помещения

dogovor-arendy

Частые вопросы

Похожие инструменты

Акт приёма-передачи жилого помещения

Аренда или покупка

Ипотечный калькулятор