Договор аренды жилого помещения

Для жилья между гражданами применяется глава 35 ГК РФ — «Наём жилого помещения» (стороны — наймодатель и наниматель, оба физлица). Договор найма заключается только с гражданами — нанимателем не может быть юрлицо. Если жилое помещение передаётся юрлицу (например, для проживания сотрудника), это договор аренды по главе 34 ГК (ст. 671 п. 2 ГК РФ): юрлицо обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан, иначе сделка ничтожна (п. 38 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996). К нежилым помещениям (офисам, складам, магазинам) глава 34 ГК применяется как самостоятельный режим аренды. В быту «аренда квартиры» между физлицами часто используется как синоним найма — это допустимо, но в официальных документах между гражданами пишут «наём». Наш шаблон рассчитан на наём между физлицами; для аренды жилого помещения юрлицом — другой режим, шаблон применять нельзя.

По ст. 674 п. 2 ГК РФ договор найма жилого помещения, заключённый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации — регистрируется обременение права собственности в Росреестре. Договор на срок менее года регистрации не требует. На практике регистрация делается редко и часто с задержкой: стороны пропускают этот шаг, но при спорах отсутствие регистрации не делает договор недействительным — он сохраняет силу между сторонами.

Оптимальный срок — 11 месяцев. Договор на такой срок не требует государственной регистрации (ст. 674 п. 2 ГК РФ), при этом может быть продлён по соглашению сторон на новый срок или прекращён без специальных процедур. При заключении договора без указания срока он считается заключённым на 5 лет (ст. 683 п. 1 ГК РФ) — это значит регистрация обязательна, и расторжение обставлено более жёсткими правилами.

Для краткосрочного найма (до 11 месяцев включительно — ст. 683 п. 2 ГК РФ относит к нему срок «до одного года», без учёта самого года) по ст. 687 п. 2 ГК РФ наймодатель вправе потребовать расторжения договора в суде при невнесении платы более двух раз по истечении установленного срока. Для долгосрочного найма (от 1 года и свыше) этот порог выше — не менее 6 месяцев задолженности, если договором не установлен более длительный срок. В обоих случаях сначала направляйте письменную претензию с требованием погасить долг и сроком на устранение нарушения; если ответа нет — обращайтесь в суд с иском о расторжении и взыскании задолженности.

По соглашению сторон — в любое время. Наниматель вправе односторонне расторгнуть договор, письменно предупредив наймодателя не менее чем за 3 месяца (ст. 687 п. 1 ГК РФ). Наймодатель вправе расторгнуть договор досрочно только через суд и только по основаниям ст. 687 п. 2 ГК РФ: невнесение платы (см. выше), разрушение или порча помещения нанимателем. Дополнительно по ст. 687 п. 4 ГК РФ — систематическое нарушение прав соседей или использование помещения не по назначению; в этих случаях наймодатель обязан сначала письменно предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушение, и только при продолжении нарушения после предупреждения — обращаться в суд. Произвольно расторгнуть договор наймодатель не может, даже если решил продать квартиру.

Есть два основных легальных варианта. Первый — НДФЛ: ставка 13 % (при крупных доходах — выше по прогрессивной шкале), декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, налог до 15 июля. Второй — налог на профессиональный доход для самозанятых (ФЗ-422): 4 % при сдаче физлицам и 6 % — юрлицам, без декларации (чеки формируются в приложении «Мой налог»), но при доходе не более 2,4 млн ₽ в год. Для большинства арендодателей самозанятость заметно выгоднее.

Обеспечительный платёж («депозит», ст. 381.1 ГК РФ) — сумма, которую наниматель вносит в обеспечение своих обязательств: из неё наймодатель вправе удержать долг по оплате или стоимость ущерба. Если за время найма нарушений не было, платёж возвращается полностью при выезде — либо по соглашению засчитывается в счёт последнего месяца. Условия удержания и возврата стоит прописать в договоре отдельным пунктом: закон позволяет сторонам настроить их по своему усмотрению.

Если договором не установлено иное, текущий ремонт (косметический — обои, краска, мелкие поломки) — обязанность нанимателя, а капитальный (замена труб, проводки, конструкций) — наймодателя (ст. 681 ГК РФ). Коммунальные платежи по умолчанию вносит наниматель (ст. 678 ГК РФ); на практике стороны часто договариваются иначе — например, счётчики платит жилец, а содержание дома и взнос на капремонт — собственник. Любое распределение фиксируйте в договоре письменно.