К содержимому

Проверено . Источник: Методология (смешанные источники)

Аренда или покупка квартиры

Аренда или покупка — сравнение жилищных сценариев на горизонте 5–30 лет: накопленные расходы арендатора против чистых расходов владельца с учётом роста стоимости квартиры. Ключевой показатель — точка равновесия: год, когда покупка перестаёт уступать аренде. На результат влияют первоначальный взнос, ставка и срок ипотеки, индексация аренды и налог на имущество.

Сравните расходы на аренду и покупку на горизонте 5–30 лет, найдите точку равновесия

Загрузка калькулятора…

Справочно-информационный расчёт
Не заменяет консультацию специалиста. Проверяйте актуальность ставок и лимитов перед использованием в финансовых решениях. Формула и источник данных — на этой странице.

Как сравнить аренду и покупку квартиры

  1. Введите параметры покупки. Цену квартиры, первоначальный взнос, ставку и срок ипотеки, ожидаемый рост цены жилья.
  2. Введите параметры аренды. Ежемесячную арендную плату и её годовую индексацию.
  3. Укажите горизонт и налог на имущество. Срок сравнения в годах и ежегодный налог владельца (ст. 406 НК РФ), которого нет у арендатора.
  4. Получите сравнение и точку равновесия. Калькулятор покажет накопленные расходы каждого сценария, капитал владельца и год, когда покупка обгоняет аренду.

Частые вопросы

Как считается точка равновесия?
Это первый год, когда накопленный расход на аренду становится не меньше чистого расхода на покупку (расходы минус накопленный капитал владельца). Если точка не наступает в пределах горизонта — калькулятор покажет «Не достигается».
Учитывается ли рост цены квартиры?
Да. Рыночная цена квартиры растёт по заданной ставке (по умолчанию 7 % в год — близко к инфляции). От этой цены зависит капитал владельца, который вычитается из чистых расходов на покупку.
Почему важно указывать налог на имущество?
Налог на имущество (ст. 406 НК РФ) — это реальный ежегодный расход владельца, которого нет у арендатора. За 20–30 лет он накопится в сотни тысяч рублей и существенно влияет на сравнение.
Какую индексацию аренды указывать?
На практике аренда индексируется раз в год на 5–10 %. В долгосрочной перспективе индексация обычно следует инфляции. По умолчанию 7 % — совпадает с ростом цены квартиры для нейтрального сравнения.
Почему результат не совпадает с другими калькуляторами?
Мы используем модель «стандартная B»: учитываем рост цены, индексацию аренды и капитал владельца, но не моделируем инвестирование разницы и NPV-дисконтирование. Если ваш калькулятор учитывает альтернативную доходность капитала — ожидайте другие цифры.
Какую ставку по ипотеке указывать?
Значение по умолчанию — 19 %. Это примерная ставка обычной ипотеки в банках на 2026 год, без дополнительных скидок. Если вам доступна льготная программа — например, семейная, IT-ипотека, дальневосточная или для военных, — там ставки заметно ниже, обычно от 2 % до 12 %. Укажите ту ставку, которую одобрил банк: со льготной программой покупка получится выгоднее, и момент, когда она обгонит аренду, наступит раньше.
Учитывает ли калькулятор налоговый вычет при покупке?
Нет, вычет в модель не включён — он зависит от вашего официального дохода и ставки НДФЛ. Покупатель-резидент может вернуть налог с расходов на жильё в пределах 2 млн ₽ и с уплаченных процентов по ипотеке в пределах 3 млн ₽ (ст. 220 НК РФ): при ставке 13 % это до 260 тыс. и до 390 тыс. ₽ соответственно. Фактический возврат растягивается на годы и зависит от зарплаты, поэтому корректнее оценить его отдельно — на сайте есть калькулятор имущественного вычета — и мысленно вычесть из расходов на покупку.
Какие разовые расходы покупателя не учтены в модели?
Калькулятор сравнивает регулярные потоки и не включает разовые траты сделки: оценку квартиры, госпошлину за регистрацию права, услуги риелтора или юриста, страхование заложенной недвижимости при ипотеке (обязательно по ст. 31 ФЗ-102) и ремонт. Вместе они могут составить сотни тысяч рублей и сдвигают точку равновесия в пользу аренды на год-другой. Если такие расходы для вас существенны, прибавьте их к первоначальному взносу при вводе.

Похожие инструменты

Ипотечный калькулятор

Рассчитайте ежемесячный платёж, переплату и график платежей по ипотеке

Открыть

Договор аренды жилого помещения

Создайте договор аренды жилого помещения или комнаты с учётом всех требований законодательства

Открыть

Договор купли-продажи

Создайте договор купли-продажи имущества (квартира, автомобиль, товар)

Открыть

В справочнике