Чем аренда нежилого помещения отличается от найма жилого?

Юридическая природа разная. Аренда (гл. 34 ГК РФ) — для любого имущества, кроме жилого помещения между гражданами; обычно коммерческий характер. Наём жилого помещения (гл. 35 ГК РФ, ст. 671–688) — только для жилых помещений и только когда наниматель — физическое лицо. Для нежилых помещений — исключительно аренда, независимо от статуса сторон (ЮЛ, ИП, физлица). Это влияет на: (1) форму договора — аренда здания/сооружения всегда письменная (ст. 651 ч. 1), наём также всегда в письменной форме (ст. 674 ч. 1); (2) регистрацию — аренда зданий/сооружений на срок не менее года подлежит госрегистрации (ст. 651 ч. 2), наём — тоже при сроке от года (ст. 674 ч. 2, но нюансы); (3) досрочное расторжение — разные основания в ст. 619–620 и ст. 687.

Когда договор нужно регистрировать в Росреестре?

По ст. 651 ч. 2 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в Росреестре (ФЗ-218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»). По устоявшейся судебной практике (Пленум ВАС РФ № 11 от 17.11.2011, п. 3) «срок не менее года» — это срок от даты N до той же даты через 12 месяцев включительно и более. Пример: договор с 01.05.2026 по 30.04.2027 (ровно год без дня) — регистрации не требует, с 01.05.2026 по 01.05.2027 — требует. Наш шаблон автоматически добавляет пункт о госрегистрации в текст договора, если срок соответствует порогу. Госпошлина с 01.01.2025 (после реформы ФЗ № 362-ФЗ от 29.10.2024 — пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ): 44 000 ₽ для организаций, 4 000 ₽ для физических лиц (при подаче через Госуслуги — с коэффициентом 0,7 = 2 800 ₽). Актуальный размер — на nalog.gov.ru.

Кто платит за капитальный и текущий ремонт?

Диспозитивная норма: по ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт за счёт арендодателя, текущий ремонт и расходы на содержание — за счёт арендатора, «если иное не предусмотрено договором». Стороны могут перераспределить бремя, но чаще всего в коммерческой аренде дефолтный порядок и оставляется. Капитальный ремонт — ремонт несущих конструкций, систем (отопление, вентиляция, водоснабжение), фасада; текущий ремонт — косметика, замена плитки, покраска стен, мелкий ремонт сантехники. При споре о квалификации ремонта применяются ВСН 58-88(р) и СП 368.1325800.2017. Капитальный ремонт нельзя возложить на арендатора формулировкой «все расходы на содержание» — нужно прямо указать, какие виды работ.

Можно ли изменить арендную плату в течение срока?

По ст. 614 п. 3 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Сама норма формально диспозитивна (содержит оговорку «если иное не предусмотрено договором»), но судебная практика толкует её как императивную для аренды государственного и муниципального имущества и отдельных социально значимых объектов; для коммерческой аренды между ЮЛ суды также склонны защищать арендатора и ограничивать частоту пересмотра. Если в договоре указана формула автоматической индексации (например, «на индекс потребительских цен, но не более 10 % в год») — это считается соглашением об изменении, Росреестр такую индексацию в пределах формулы регистрировать отдельно не требует. По устоявшейся судебной практике правило ст. 614 ч. 3 направлено на защиту арендатора от повышения платы, не от снижения — поэтому соглашение о снижении платы чаще чем раз в год как правило не оспаривается.

Нужна ли субаренда с согласия арендодателя?

Да. По ст. 615 ч. 2 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, предоставлять его в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить как вклад в уставный капитал — и никак иначе. Согласие должно быть в письменной форме: по ст. 161 ч. 1 п. 1 ГК РФ сделки с участием юридических лиц совершаются письменно независимо от суммы; порог 10 000 ₽ (ст. 161 ч. 1 п. 2) относится только к сделкам между гражданами. Нарушение запрета — основание для досрочного расторжения по требованию арендодателя как существенное нарушение условий договора (пп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ), плюс взыскание убытков. Договор субаренды по общему правилу не может быть заключён на срок больший, чем срок основной аренды (ст. 615 ч. 2). К субаренде применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом.

Как рассчитывается НДС при аренде?

Аренда — облагаемая НДС операция (ст. 146 п. 1 пп. 1 НК РФ). Арендодатель-плательщик НДС выставляет счёт-фактуру арендатору (ст. 168, 169 НК) в течение 5 календарных дней с момента оказания услуги (обычно — с последнего дня месяца). С 01.01.2026 (ФЗ № 425-ФЗ от 28.11.2025) базовая ставка НДС повышена с 20 % до 22 % (ст. 164 п. 3 НК РФ); ставка 10 % сохранена для социально значимых товаров, 0 % — для экспорта и иных льготных операций. Арендатор-плательщик НДС принимает НДС к вычету (ст. 171–172 НК). Если арендодатель применяет УСН с доходом за прошлый год ниже порога ст. 145 НК РФ (порог поэтапно снижается по ФЗ № 425-ФЗ от 28.11.2025: 60 млн ₽ в 2025, 20 млн в 2026, 15 млн в 2027, 10 млн с 2028), ПСН или НПД — НДС не начисляется, счёт-фактура не выставляется. УСН с доходом свыше порога становится плательщиком НДС по льготным ставкам 5 % (доход 20–250 млн ₽) или 7 % (250–450 млн ₽) без права на вычет, либо по общей ставке 22 % с правом вычета. Наш шаблон поддерживает три режима: «С НДС», «Без НДС», «НДС не облагается».

Какие пени за просрочку указаны в шаблоне?

В шаблоне зафиксирована ставка 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки — распространённая деловая ставка, близкая к законной неустойке в аналогичных отношениях. При желании можно заменить её в скачанном документе на иное значение: например, ключевую ставку ЦБ РФ (ст. 395 ГК РФ по умолчанию — проценты за пользование чужими денежными средствами) либо 1/300, 1/150 ключевой ставки (шаблон аналогии ст. 236 ТК РФ). Слишком высокая неустойка может быть снижена судом по ст. 333 ГК РФ как несоразмерная последствиям нарушения обязательства — на практике суды снижают неустойку, многократно превышающую ключевую ставку ЦБ.

На каком основании действует подписант, если это ИП или самозанятый?

В шаблоне использована стандартная формулировка «действующего на основании Устава» — подходит для ООО и АО, но не для ИП и самозанятых (у них Устава нет). Если одна из сторон — ИП, в скачанном документе замените эту формулировку на «на основании свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя» либо «на основании листа записи ЕГРИП». Для самозанятого (плательщика НПД) — «на основании свидетельства о постановке на учёт в качестве плательщика налога на профессиональный доход». Если подписант — представитель по доверенности, укажите «на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № X».

Что такое обеспечительный платёж и нужен ли он?

Обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ, действует с 01.06.2015) — денежная сумма, которую одна сторона вносит в обеспечение обязательств, и которая засчитывается в счёт требований при нарушении либо возвращается при надлежащем исполнении. В аренде — типовая практика: платёж равный 1–3 месячным арендным ставкам, вносится при заключении и возвращается при прекращении договора при отсутствии задолженности и повреждений. Юридически обеспечительный платёж НЕ залог (ст. 334 ГК) — проще в применении, не требует отдельного договора и регистрации. Наш шаблон делает его опциональным: если поставить галку «Взимается обеспечительный платёж» и указать сумму — в договор добавляется соответствующий пункт со ссылкой на ст. 381.1.

Проверено 15.05.2026. Источник: гл. 34 § 4 ГК РФ

Договор аренды нежилого помещения

Арендодатель

Наименование

Юридический адрес

ИНН (10 — ЮЛ, 12 — ИП; необязательно)

ОГРН (13 — ЮЛ, 15 — ИП; необязательно)

Арендатор

Наименование

Юридический адрес

ИНН (10 — ЮЛ, 12 — ИП; необязательно)

ОГРН (13 — ЮЛ, 15 — ИП; необязательно)

Нежилое помещение

Населённый пункт

Полный адрес помещения

Кадастровый номер

Площадь (м²)

Этаж

Назначение

Реквизиты договора

Номер договора

Дата договора

Срок аренды

Тип срока

Дата начала аренды

Арендная плата

Ежемесячная арендная плата, ₽

Срок оплаты (число месяца, 1–31)

Коммунальные услуги

Режим НДС

Обеспечительный платёж

Взимается обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ)

Подписант со стороны арендодателя

Фамилия

Имя

Отчество (при наличии)

Должность

Подписант со стороны арендатора

Фамилия

Имя

Отчество (при наличии)

Должность

Документ носит ознакомительный характер. Рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Заполните форму — документ появится здесь

Шаблон документа основан на типовой практике и действующем законодательстве на указанную выше дату проверки. Не является юридической консультацией. Конкретные цифры и номера актов в FAQ могут устаревать — перед использованием в значимых сделках сверяйтесь с первоисточниками (consultant.ru, nalog.gov.ru, pravo.gov.ru) или обращайтесь к юристу.

Договор аренды нежилого помещения

Частые вопросы

Похожие инструменты

Договор аренды жилого помещения

Акт приёма-передачи жилого помещения

Калькулятор НДС

Договор аренды нежилого помещения

Частые вопросы

Похожие инструменты

Договор аренды жилого помещения

Акт приёма-передачи жилого помещения

Калькулятор НДС

Договор аренды нежилого помещения

dogovor-arendy-nezhilogo

Частые вопросы

Похожие инструменты

Договор аренды жилого помещения

Акт приёма-передачи жилого помещения

Калькулятор НДС

Договор аренды нежилого помещения

dogovor-arendy-nezhilogo

Частые вопросы

Похожие инструменты

Договор аренды жилого помещения

Акт приёма-передачи жилого помещения

Калькулятор НДС