Калькулятор налога с продажи недвижимости

Если квартира находилась в собственности менее минимального срока: 3 года для единственного жилья, наследства, дарения от члена семьи или близкого родственника, приватизации, ренты или имущества от личного фонда; 5 лет в общем случае (ст. 217.1 НК РФ). При сроке больше — налог не платится и декларация 3-НДФЛ не подаётся.

С ноября 2021 года (ФЗ № 382-ФЗ от 29.11.2021, ст. 217.1 п. 2.1 НК) семьи с 2+ детьми освобождаются от НДФЛ без учёта срока владения при одновременном выполнении 5 условий: у вас 2+ ребёнка до 18 лет (до 24 — очное обучение, а если ребёнок признан судом недееспособным — независимо от возраста); в год продажи или до 30 апреля следующего года приобретено новое жильё; новое жильё больше проданного по площади или кадастру; кадастровая стоимость проданного не превышает 50 млн ₽; и у вас с членами семьи в совокупности не более 50 % доли в другом жилье, которое больше нового по площади или кадастровой стоимости.

Зависит от документально подтверждённых расходов на покупку. Если расходы больше 1 млн ₽ — выгоднее вычитать их (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Если меньше 1 млн или подтвердить не получается — применяется фиксированный вычет 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК). Калькулятор выбирает выгодный вариант автоматически. Совмещать оба нельзя — только что-то одно. Если квартира досталась по наследству или в дар, своих расходов у вас нет, но поле расходов всё равно не пустует: по абз. 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК в него подставляют документально подтверждённые расходы наследодателя или дарителя на покупку этой квартиры, если тот сам их для налога не учитывал (его собственные вычеты при покупке жилья и по ипотечным процентам по пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК этому не мешают). А если дар был не от члена семьи и не от близкого родственника и вы заплатили НДФЛ при получении подарка, подставляется сумма, с которой этот налог был исчислен (абз. 18 той же нормы).

По ст. 214.10 п. 2 НК РФ если цена продажи по договору меньше 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог считается с 70 % кадастра, а не с фактической цены. Поправка введена для борьбы с занижением цены в договоре. Кадастровую стоимость можно проверить в выписке из ЕГРН или на портале Росреестра.

С 01.01.2025 действует двухступенчатая шкала по ст. 224 п. 1.1 НК РФ (ред. ФЗ № 176-ФЗ от 12.07.2024): 13 % с базы до 2 400 000 ₽ + 15 % с превышения. Прогрессивная 5-ступенчатая шкала из п. 1 (13/15/18/20/22) к продаже имущества не применяется. Пример: налогооблагаемая база 3 млн → 2,4 млн × 13 % + 0,6 млн × 15 % = 312 000 + 90 000 = 402 000 ₽.

Налоговые нерезиденты РФ (находились в России менее 183 дней за 12 месяцев) платят НДФЛ по ставке 30 % со всей суммы продажи без права на вычеты (ст. 224 п. 3 НК РФ). Льготы ст. 217.1 (3/5 лет, семьи с 2+ детьми) к нерезидентам не применяются. С 01.01.2026 также ставку 30 % платят иностранные агенты независимо от резидентства (ФЗ № 425-ФЗ от 28.11.2025). Калькулятор рассчитан на резидентов; нерезидентам нужен индивидуальный расчёт.

При наследстве срок отсчитывается со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя), а не с момента регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). При дарении от члена семьи или близкого родственника (супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры) — с даты регистрации права. Минимальный срок в обоих случаях — 3 года. Перечень трёхлетних оснований в п. 3 ст. 217.1 НК закрытый, и дарение от постороннего человека в него не входит: там действует общий срок 5 лет (трёхлетний возможен лишь по другому основанию — если подаренная квартира окажется вашим единственным жильём). Вдобавок сам такой дар облагается НДФЛ уже при получении: освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК действует, только когда даритель — член семьи или близкий родственник.

Срок подачи — до 30 апреля года, следующего за годом продажи, уплаты налога — до 15 июля того же года. Подача — через личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru (откроется в новом окне) (раздел «Жизненные ситуации → Подать декларацию 3-НДФЛ»), портал Госуслуг или лично в инспекции. Не подавать декларацию можно в двух случаях: доход освобождён по ст. 217.1 НК РФ (выдержан минимальный срок владения либо действует льгота для семей с 2+ детьми) или сумма всех доходов от продажи такого жилья за год не превышает вычет 1 000 000 ₽ (п. 4 ст. 229 НК РФ). В остальных случаях 3-НДФЛ нужна, даже если налог равен нулю: например, когда его обнулил вычет по расходам на покупку.