Налог при продаже квартиры: когда платить и как сэкономить

1. Когда возникает налог при продаже квартиры

Доход от продажи квартиры — это объект налогообложения НДФЛ для налогового резидентаНалоговый резидентФизлицо, находящееся в России не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд. От статуса резидента зависят ставка НДФЛ и право на вычеты (ст. 207 НК РФ).Подробнее в словаре РФ. Однако государство освобождает от налога тех, кто владел жильём достаточно долго: закон исходит из того, что долгосрочное владение означает не спекулятивную перепродажу, а реализацию собственного жилья.

Налог не нужен, если выполняется хотя бы одно из трёх условий:

• Вы владели квартирой дольше минимального предельного срокаМинимальный срок владенияСрок владения недвижимостью, после которого доход от её продажи освобождается от НДФЛ — три или пять лет в зависимости от условий приобретения (ст. 217.1 НК РФ).Подробнее в словаре — 3 или 5 лет (ст. 217.1 НК РФ). Конкретный срок зависит от основания приобретения.
• Вы — семья с двумя и более детьми, купившая новое жильё большей площади или стоимости в том же году или до 30 апреля следующего (ст. 217.1 п. 2.1 НК РФ, ФЗ № 67-ФЗ от 29.11.2021).
• Продажная цена не превышает размер имущественного вычетаИмущественный вычетВозврат НДФЛ при покупке жилья: с базы до 2 000 000 ₽ (до 260 000 ₽ к возврату) и отдельно по ипотечным процентам с базы до 3 000 000 ₽ (до 390 000 ₽). Статья 220 НК РФ.Подробнее в словаре — 1 000 000 ₽ (налог к уплате равен нулю, но декларацию всё равно нужно подать).

Налог нужен, если ни одно из условий не выполнено: вы продали квартиру раньше минимального срока и не имеете иных оснований для освобождения. В этом случае подаётся декларация 3-НДФЛДекларация 3-НДФЛДекларация о доходах физлица. Подаётся для уплаты НДФЛ с отдельных доходов и для возврата налога через вычеты; заявить возврат можно за три предыдущих года.Подробнее в словаре (срок — до 30 апреля следующего года), а налог уплачивается до 15 июля.

Нерезиденты РФ платят НДФЛ по ставке 30 % (ст. 224 п. 3 НК РФ) и не вправе применять имущественный вычет. Резидентство определяется по фактическому нахождению на территории РФ: не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Важно: доход от продажи квартиры, полученной в дар или по наследству, тоже облагается НДФЛ — если срок владения не соблюдён. Сам факт безвозмездного получения квартиры не освобождает от налога при её последующей продаже (хотя и сокращает минимальный срок до 3 лет).

2. Минимальный срок владения: 3 или 5 лет (ст. 217.1 НК РФ)

Статья 217.1 НК РФ устанавливает минимальный предельный срок владения недвижимостью, по истечении которого доход от продажи освобождается от НДФЛ. Для большинства объектов, приобретённых после 1 января 2016 года, действуют два варианта.

Как отсчитывается срок. Отсчёт ведётся с даты регистрации права собственности в Росреестре. Для наследства — с даты открытия наследства (смерти наследодателя). Для ДДУ — с даты подписания акта приёма-передачи (а не с даты регистрации права).

Единственное жильё: нюанс 90 дней. Если за 90 дней до продажи вы купили другую квартиру, это новое жильё не учитывается при проверке «единственности». То есть можно сначала купить новое, а потом в течение 90 дней продать старое по трёхлетнему сроку.

Льгота семьям с детьми (ст. 217.1 п. 2.1 НК РФ). Семья освобождается от НДФЛ без учёта срока владения при выполнении всех четырёх условий одновременно:

1. Двое и более детей до 18 лет (до 24 лет — при очном обучении).
2. В год продажи или до 30 апреля следующего года приобретено новое жильё в собственность налогоплательщика или его супруга.
3. Площадь или кадастровая стоимостьКадастровая стоимостьУстановленная государством оценка недвижимости, от которой считаются имущественный и земельный налоги, а также налог при продаже жилья.Подробнее в словаре нового жилья больше проданного.
4. Кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 000 000 ₽.

Если все условия выполнены, налог равен нулю независимо от того, год ли вы владели квартирой или один день.

3. Как считается налог: вычет и кадастровая поправка

Если срок не соблюдён и льгота не применяется, нужно определить налогооблагаемую базу. Она формируется в два шага: сначала проверяется кадастровая поправка, потом применяется вычет.

Шаг 1. Кадастровая поправка (ст. 214.10 п. 2 НК РФ)

Чтобы не занижали цену в договоре, закон ввёл защитное правило: если сумма сделки по договору меньше 70 % кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, налог считается с большей величины — то есть с кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Пример. Кадастровая стоимость квартиры — 6 000 000 ₽. Кадастровая × 0,7 = 4 200 000 ₽. Если продаёте за 3 500 000 ₽ — это меньше 4 200 000 ₽, значит, основа для расчёта — 4 200 000 ₽. Если продаёте за 5 000 000 ₽ — кадастровая поправка не работает, берётся договорная цена.

Кадастровую стоимость на нужную дату можно узнать на сайте Росреестра или в выписке ЕГРН.

Шаг 2. Имущественный вычет (ст. 220 п. 2 НК РФ)

От базы (большей из двух значений: цена договора или кадастровая × 0,7) нужно отнять вычет. Закон предоставляет выбор из двух вариантов — применяется наиболее выгодный:

• Фиксированный вычет — 1 000 000 ₽. Доступен всегда, без документов. Выгоден при продаже дешёвой квартиры или при отсутствии подтверждающих расходов (например, получили в дар или по наследству).
• «Доходы минус расходы». Вместо 1 млн ₽ уменьшить доход на документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением: цена договора купли-продажи, ДДУ, расходы на отделку по ДДУ (если квартира передана без отделки), проценты по ипотеке на покупку (ряд ситуаций). Потребуются договор, акты, платёжные документы.

Сравнение на цифрах. Купили за 4 500 000 ₽, продаёте за 5 500 000 ₽, кадастровая поправка не срабатывает:

• Вычет 1 млн: база = 5 500 000 − 1 000 000 = 4 500 000 ₽. Налог = 627 000 ₽.
• Расходы: база = 5 500 000 − 4 500 000 = 1 000 000 ₽. Налог = 130 000 ₽.

Итог: документально подтверждённые расходы на 4,5 млн выгоднее фиксированного вычета в 4,8 раза. Но если купили квартиру в дар или по наследству — расходов нет, остаётся только вычет 1 млн.

4. Ставка НДФЛ и расчёт налога

После определения налогооблагаемой базы (доход − вычет) применяется ставка НДФЛ. Для налоговых резидентов РФ при продаже имущества действует двухступенчатая шкала, установленная ст. 224 п. 1.1 НК РФ (в редакции ФЗ № 176-ФЗ от 12.07.2024, применяется с 01.01.2025):

• 13 % — с налогооблагаемого дохода до 2 400 000 ₽.
• 15 % — с суммы сверх 2 400 000 ₽.

Обратите внимание: к доходу от продажи имущества не применяется пятиступенчатая прогрессивная шкалаПрогрессивная шкала НДФЛСтавка НДФЛ растёт ступенчато с годовым доходом: 13 % до 2,4 млн ₽, 15 % от 2,4 до 5 млн, 18 % от 5 до 20 млн, 20 % от 20 до 50 млн и 22 % свыше 50 млн (ст. 224 НК РФ, шкала с 2025 года).Подробнее в словаре для трудовых доходов (13/15/18/20/22 %). Это принципиальное различие: продажа квартиры облагается по специальной, более льготной двухступенчатой шкале.

Пример расчёта. Купили квартиру за 3 000 000 ₽, продали за 7 000 000 ₽. Кадастровая поправка не применяется. Выбираем вычет «доходы − расходы»:

• База = 7 000 000 − 3 000 000 = 4 000 000 ₽.
• НДФЛ = 13 % × 2 400 000 + 15 % × (4 000 000 − 2 400 000) = 312 000 + 240 000 = 552 000 ₽.

Для нерезидентов РФ ставка — 30 % (ст. 224 п. 3 НК РФ), имущественный вычет не применяется. Если вы провели за рубежом более 183 дней в году продажи — проконсультируйтесь с налоговым специалистом.

Подставьте свои данные в калькулятор — он рассчитает ставку, применит кадастровую поправку и выберет наиболее выгодный вычет автоматически:

5. Продал и купил новое: как уменьшить налог вдвойне

Если в одном налоговом периоде вы и продали старую квартиру, и купили новую, можно использовать сразу два инструмента налоговой экономии в одной декларации 3-НДФЛ:

• Вычет при продаже — 1 млн ₽ или «доходы − расходы» по ст. 220 п. 2 НК РФ (уменьшает доход от продажи).
• Вычет при покупке — до 2 000 000 ₽ на стоимость жилья (возврат до 260 000 ₽) плюс до 3 000 000 ₽ на уплаченные ипотечные проценты (возврат до 390 000 ₽) по ст. 220 п. 3–4 НК РФ.

Оба вычета заявляются в одной декларации за один год. Если вычет при покупке превышает налог с продажи — платить ничего не нужно, а остаток вычета переносится на следующие годы.

Пример взаимозачёта. Продали квартиру за 3 500 000 ₽ (купленную за 2 500 000 ₽). Налог с дохода 1 000 000 ₽ = 130 000 ₽. В том же году купили новую за 5 000 000 ₽ — вычет при покупке до 260 000 ₽ (13 % × 2 000 000). Итог: налог к уплате = 0, остаток вычета — 130 000 ₽ переносится на следующие годы.

Рассчитайте имущественный вычет при покупке — сколько можно вернуть и сколько лет займёт возврат:

Декларация 3-НДФЛ. Оба вычета фиксируются в одной декларации. Срок подачи — до 30 апреля года, следующего за годом сделки. На нашем сайте можно сформировать декларацию 3-НДФЛ онлайн: заполните поля — и получите готовый PDF.

Подробнее об имущественном вычете при покупке жилья, ипотечных процентах и возврате через работодателя читайте в статье «Налоговые вычеты по НДФЛ».