Налог при продаже квартиры: когда платить и как сэкономить

1. Когда возникает налог при продаже квартиры

Доход от продажи квартиры — это объект налогообложения НДФЛ для налогового резидентаНалоговый резидентФизлицо, находящееся в России не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд. От статуса резидента зависят ставка НДФЛ и право на вычеты (ст. 207 НК РФ).Подробнее в словаре РФ. Однако государство освобождает от налога тех, кто владел жильём достаточно долго: закон исходит из того, что долгосрочное владение означает не спекулятивную перепродажу, а реализацию собственного жилья.

Налог не нужен, если выполняется хотя бы одно из трёх условий:

• Вы владели квартирой дольше минимального предельного срокаМинимальный срок владенияСрок владения недвижимостью, после которого доход от её продажи освобождается от НДФЛ — три или пять лет в зависимости от условий приобретения (ст. 217.1 НК РФ).Подробнее в словаре — 3 или 5 лет (ст. 217.1 НК РФ). Конкретный срок зависит от основания приобретения.
• Вы — семья с двумя и более детьми, купившая новое жильё большей площади или стоимости в том же году или до 30 апреля следующего (ст. 217.1 п. 2.1 НК РФ, ФЗ № 382-ФЗ от 29.11.2021).
• Сумма всех доходов от продажи такого жилья за год не превышает размер имущественного вычетаИмущественный вычетВозврат НДФЛ при покупке жилья: с базы до 2 000 000 ₽ (до 260 000 ₽ к возврату) и отдельно по ипотечным процентам с базы до 3 000 000 ₽ (до 390 000 ₽). Статья 220 НК РФ.Подробнее в словаре — 1 000 000 ₽ (налог к уплате равен нулю, и такой доход разрешено не указывать в декларации — п. 4 ст. 229 НК РФ). Порог считается по всем проданным за год объектам вместе, а не по каждому отдельно.

Налог нужен, если ни одно из условий не выполнено: вы продали квартиру раньше минимального срока и не имеете иных оснований для освобождения. В этом случае подаётся декларация 3-НДФЛДекларация 3-НДФЛДекларация о доходах физлица. Подаётся для уплаты НДФЛ с отдельных доходов и для возврата налога через вычеты; заявить возврат можно за три предыдущих года.Подробнее в словаре (срок — до 30 апреля следующего года), а налог уплачивается до 15 июля.

Нерезиденты РФ платят НДФЛ по ставке 30 % (ст. 224 п. 3 НК РФ) и не вправе применять имущественный вычет. Резидентство определяется по фактическому нахождению на территории РФ: не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Важно: доход от продажи квартиры, полученной в дар или по наследству, тоже облагается НДФЛ — если срок владения не соблюдён. Сам факт безвозмездного получения квартиры от налога при её последующей продаже не освобождает. И минимальный срок сокращается до 3 лет не в любом случае: наследство и дар от члена семьи или близкого родственника в льготный перечень входят, а дар от постороннего человека — нет, там действуют общие 5 лет (см. таблицу в следующем разделе).

2. Минимальный срок владения: 3 или 5 лет (ст. 217.1 НК РФ)

Статья 217.1 НК РФ устанавливает минимальный предельный срок владения недвижимостью, по истечении которого доход от продажи освобождается от НДФЛ. Для большинства объектов, приобретённых после 1 января 2016 года, действуют два варианта.

Как отсчитывается срок. Отсчёт ведётся с даты регистрации права собственности в Росреестре. Для наследства — с даты открытия наследства (смерти наследодателя). Для ДДУ и участия в ЖСК — с даты полной оплаты по договору (а не с даты регистрации права или подписания акта приёма-передачи); доплата за увеличение площади после ввода дома в эксплуатацию в эту оплату для целей отсчёта не засчитывается.

Единственное жильё: нюанс 90 дней. Если за 90 дней до продажи вы купили другую квартиру, это новое жильё не учитывается при проверке «единственности». То есть можно сначала купить новое, а потом в течение 90 дней продать старое по трёхлетнему сроку.

Льгота семьям с детьми (ст. 217.1 п. 2.1 НК РФ). Семья освобождается от НДФЛ без учёта срока владения при выполнении всех пяти условий одновременно:

1. У налогоплательщика или его супруга двое и более детей до 18 лет (до 24 лет — при очном обучении, а если ребёнок признан судом недееспособным — независимо от возраста) — либо продавец сам является одним из таких детей.
2. В год продажи или до 30 апреля следующего года приобретено новое жильё в собственность налогоплательщика или его супруга.
3. Площадь или кадастровая стоимостьКадастровая стоимостьУстановленная государством оценка недвижимости, от которой считаются имущественный и земельный налоги, а также налог при продаже жилья.Подробнее в словаре нового жилья больше проданного.
4. Кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 000 000 ₽.
5. У налогоплательщика и членов его семьи в совокупности нет более 50 % в праве собственности на иное жильё, площадь или кадастровая стоимость которого больше приобретённого.

Если все условия выполнены, налог равен нулю независимо от того, год ли вы владели квартирой или один день.

3. Как считается налог: вычет и кадастровая поправка

Если срок не соблюдён и льгота не применяется, нужно определить налогооблагаемую базу. Она формируется в два шага: сначала проверяется кадастровая поправка, потом применяется вычет.

Шаг 1. Кадастровая поправка (ст. 214.10 п. 2 НК РФ)

Чтобы не занижали цену в договоре, закон ввёл защитное правило: если сумма сделки по договору меньше 70 % кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, налог считается с большей величины — то есть с кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Пример. Кадастровая стоимость квартиры — 6 000 000 ₽. Кадастровая × 0,7 = 4 200 000 ₽. Если продаёте за 3 500 000 ₽ — это меньше 4 200 000 ₽, значит, основа для расчёта — 4 200 000 ₽. Если продаёте за 5 000 000 ₽ — кадастровая поправка не работает, берётся договорная цена.

Кадастровую стоимость на нужную дату можно узнать на сайте Росреестра или в выписке ЕГРН.

Шаг 2. Имущественный вычет (ст. 220 п. 2 НК РФ)

От базы (большей из двух значений: цена договора или кадастровая × 0,7) нужно отнять вычет. Закон предоставляет выбор из двух вариантов — применяется наиболее выгодный:

• Фиксированный вычет — 1 000 000 ₽. Доступен всегда, без документов. Выгоден при продаже дешёвой квартиры или когда подтвердить расходы нечем.
• «Доходы минус расходы». Вместо 1 млн ₽ уменьшить доход на документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением: цена договора купли-продажи, ДДУ, расходы на отделку по ДДУ (если квартира передана без отделки), проценты по ипотеке на покупку (ряд ситуаций). Потребуются договор, акты, платёжные документы. У наследства и дара от члена семьи или близкого родственника это расходы прежнего владельца — наследодателя или дарителя (абз. 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ); у дара от постороннего — сумма, с которой вы заплатили НДФЛ при получении подарка (абз. 18 той же нормы).

Сравнение на цифрах. Купили за 4 500 000 ₽, продаёте за 5 500 000 ₽, кадастровая поправка не срабатывает:

• Вычет 1 млн: база = 5 500 000 − 1 000 000 = 4 500 000 ₽. Налог = 627 000 ₽.
• Расходы: база = 5 500 000 − 4 500 000 = 1 000 000 ₽. Налог = 130 000 ₽.

Итог: документально подтверждённые расходы на 4,5 млн выгоднее фиксированного вычета в 4,8 раза. Своих расходов на покупку у наследника и одаряемого нет, но вычетом 1 млн ₽ выбор для них не исчерпывается: абз. 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ разрешает вычесть документально подтверждённые расходы наследодателя или дарителя на приобретение этой же квартиры, если сам он их для налога не учитывал. Оговорка о неучёте не распространяется на его вычеты при покупке жилья и по ипотечным процентам (пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ): если он их заявлял, расходы при продаже всё равно засчитываются. А если дар был не от члена семьи и не от близкого родственника и при получении вы заплатили с него НДФЛ, вычитается сумма, с которой этот налог был исчислен (абз. 18 той же нормы). Так что квартира, купленная наследодателем за несколько миллионов, экономит наследнику куда больше вычета в миллион — но только если сохранились его договор и платёжные документы.

Во что обходятся типичные промахи продавца — потерянные документы о покупке, заниженная цена в договоре, продажа до истечения минимального срока — посчитано в разборе частых ошибок при продаже квартиры.

4. Ставка НДФЛ и расчёт налога

После определения налогооблагаемой базы (доход − вычет) применяется ставка НДФЛ. Для налоговых резидентов РФ при продаже имущества действует двухступенчатая шкала, установленная ст. 224 п. 1.1 НК РФ (в редакции ФЗ № 176-ФЗ от 12.07.2024, применяется с 01.01.2025):

• 13 % — с налогооблагаемого дохода до 2 400 000 ₽.
• 15 % — с суммы сверх 2 400 000 ₽.

Обратите внимание: к доходу от продажи имущества не применяется пятиступенчатая прогрессивная шкалаПрогрессивная шкала НДФЛСтавка НДФЛ растёт ступенчато с годовым доходом: 13 % до 2,4 млн ₽, 15 % от 2,4 до 5 млн, 18 % от 5 до 20 млн, 20 % от 20 до 50 млн и 22 % свыше 50 млн (ст. 224 НК РФ, шкала с 2025 года).Подробнее в словаре для трудовых доходов (13/15/18/20/22 %). Это принципиальное различие: продажа квартиры облагается по специальной, более льготной двухступенчатой шкале.

Пример расчёта. Купили квартиру за 3 000 000 ₽, продали за 7 000 000 ₽. Кадастровая поправка не применяется. Выбираем вычет «доходы − расходы»:

• База = 7 000 000 − 3 000 000 = 4 000 000 ₽.
• НДФЛ = 13 % × 2 400 000 + 15 % × (4 000 000 − 2 400 000) = 312 000 + 240 000 = 552 000 ₽.

Для нерезидентов РФ ставка — 30 % (ст. 224 п. 3 НК РФ), имущественный вычет не применяется. Если вы провели за рубежом более 183 дней в году продажи — проконсультируйтесь с налоговым специалистом.

Подставьте свои данные в калькулятор — он рассчитает ставку, применит кадастровую поправку и выберет наиболее выгодный вычет автоматически:

5. Продал и купил новое: как уменьшить налог вдвойне

Если в одном налоговом периоде вы и продали старую квартиру, и купили новую, можно использовать сразу два инструмента налоговой экономии в одной декларации 3-НДФЛ:

• Вычет при продаже — 1 млн ₽ или «доходы − расходы» по ст. 220 п. 2 НК РФ (уменьшает доход от продажи).
• Вычет при покупке — до 2 000 000 ₽ на стоимость жилья (возврат до 260 000 ₽) плюс до 3 000 000 ₽ на уплаченные ипотечные проценты (возврат до 390 000 ₽) по ст. 220 п. 3–4 НК РФ.

Оба вычета заявляются в одной декларации за один год. Если вычет при покупке превышает налог с продажи — платить ничего не нужно, а остаток вычета переносится на следующие годы.

Пример взаимозачёта. Продали квартиру за 3 500 000 ₽ (купленную за 2 500 000 ₽). Налог с дохода 1 000 000 ₽ = 130 000 ₽. В том же году купили новую за 5 000 000 ₽ — вычет при покупке до 260 000 ₽ (13 % × 2 000 000). Итог: налог к уплате = 0, остаток вычета — 130 000 ₽ переносится на следующие годы.

Рассчитайте имущественный вычет при покупке — сколько можно вернуть и сколько лет займёт возврат:

Декларация 3-НДФЛ. Оба вычета фиксируются в одной декларации. Срок подачи — до 30 апреля года, следующего за годом сделки. На нашем сайте можно сформировать декларацию 3-НДФЛ онлайн: заполните поля — и получите готовый PDF.

Подробнее об имущественном вычете при покупке жилья, ипотечных процентах и возврате через работодателя читайте в статье «Налоговые вычеты по НДФЛ».